美国抵押贷款是怎么操作的？

 对很多中国人来说，买房的首付放进去就放进去了，很少再去动这笔钱。不爱储蓄的美国人却特别擅长从房子里面“掏”各种钱出来花，将自己的首付真是用到极致。

相信很多人都不希望钱都“锁”在了房子上，想有更多的灵活性，比如拿一些钱来装修房子、买车或者给孩子交学费。如何解锁房子里面的资产呢？？ 

基本概念：

房屋净值 (Home Equity) = 你的房屋价值 减去 你贷款没还的钱。
举个例子，如果你有一套现在价值70万美元的房子，你总共跟银行贷了50万的款，剩下的20万就是你拥有的房屋净值。

但如果房子价值下降的速度 ＞ 你偿还抵押贷款的速度，房屋净值就会减少。 比如还是那套价值70万美元的房子，如果5年之后，房子只值65万了，你只还了4万的贷款，那么你所拥有的房屋净值就变为了19万美元  ( 65万减46万 ) 。

它有什么用呢？

你可以用房屋净值做：

1. 房屋净值贷款 (Home equity loan)
2. 房屋净值信用额度 (Home equity line of credit, HELOC) 
3. 现金转贷 (Cash-out refinance)

第一个， 房屋净值贷款 (Home equity loan)
这种贷款就是我们常说的房屋抵押贷款。假设你现在有20万美元的房屋净值，你可以把里面的一部分拿出来用于第二次贷款。

跟普通贷款一样，银行批准之后会一次性地把钱全给你，你每月还本金和利息就可以了。这个利息普遍都是固定的。大家一般用这种方式来投资项目。 

第二个， 房屋净值信用额度 (Home equity line of credit, HELOC)
与上面的不同之处在于，HELOC类似于我们用信用卡，一般银行会给你房屋价值75%-85%的信用额度，每次你需要的时候管银行要credit，用完之后还就可以了。 

举个例子，假设银行批给你5万美元的额度，但你现在用不了这么多，没关系，花多少还多少，剩下的额度之后也可以用。因为HELOC相对灵活，大多数人用它交学费或者房屋装修。

特别警告： 

正因为它隶属于信用系统，所以当你如果使用全部的信用的时候，这会伤害到你的信用分。比如我自己的信用分就在一次性用光HELOC的全部额度的当周，信用分下降了42分！所以，如果你需要一次性提款用完所有额度，请不要选择这个选项！

第三个就是现金转贷 (Cash-out refinance) 
Cash-out顾名思义就是你可以直接拿到现金。比如，你现在贷款还欠30万，但你已经有10万的房屋净值了，你可以通过Cash-out refinancing，重新贷款，把金额提升到$375,000，这样你可以额外拿到$75,000的现金。之后还是按月分期偿还就可以了。

这种模式比较适合那些需要钱，但希望贷款过程越简单越好的人。因为你每个月只需要还一次贷款。而Home equity loan和HELOC则需要每个月支付两次。

需要注意的是，重新贷款后，总共要支付的钱不一定会减少，我们之前也讲过 ，有兴趣的戳 贷款还有后悔药？Refinancing啊！

房产可以变相当钱花，太爽了！那如何增加房屋资产呢？↑↑↑

一般有两种方法：

1. 尽快还完贷款
2. 房子本身升值了

如果想快速的增长你的资产价值, 还清贷款一定更容易做到的。买房的时候，理想情况是支付20%或更多的首付。首付越多，你拥有的房屋资产也就越多。或者你也可以选择每个月多还一点贷款，哪怕是每个月多还500，也可以帮助增长自己的房屋资产！

我们买房的时候都会考虑房子的升值空间。条件好，无硬伤的房子升值空间是比价大的。但同时作为房主，我们也可以通过保持房屋处在良好的状况，定期进行房屋维护来增加房屋价值。 

善于利用自己的房屋净值：
是不是该使用房屋抵押拿到第二次贷款？这钱该怎么花？之前也有顾客咨询Flyhomes类似的问题，这里我们也提供几种思路供大家参考： 

1.翻新重修并提高自己的房屋价值

如果你最近有卖房或者房产投资的打算，可以用这笔钱对房屋进行小规模的装修或重新翻修。这样可以帮助房屋提升价值，同时房屋净值也会相应增加。

2. 升级换新房

如果你最近有买新房的打算，可以将尽可能多的房屋净值资产作为首付，转移到新房屋中。这样可以减少贷款金额，首付多，贷款压力小，也增加了买更大更好的房子的机会。

3. 合并债务

信用卡的利息是非常高的。截止今年8月份，信用卡的平均利率已经超过了17%，而房产贷款的利率只有4%！如果你每月不能及时地还信用卡，则可以通过抵押房产贷款，把钱先拿出来还信用卡，然后再还房贷。这种合并债务的方法，可以帮你节省不少高额的利息。 

4. 做明智的投资

俗话说，有钱的人只会更有钱。如果你遇到了很好的投资机会，但是苦于缺资金，可以考虑通过房产净值拿到资金贷款，用于投资，以防错过了好机会。特别是想买第二套房的同学，选择房屋净值抵押变现金的好处是以帮助你解决首付的问题，实现资本最大化、最优化的利用~~

参考文献：

【1】 https://www.flyhomes.com/blog/%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E6%98%AF%E6%80%8E%E4%B9%88%E6%93%8D%E4%BD%9C%E7%9A%84%EF%BC%9F/